郁亮在股东会再发声：政策的力度和广度都超出了预期

　　万科认为经济活动回暖亦会让房地产行业受益。

　　在11月一系列房地产企业融资利好政策出台后，万科也积极跟上步伐，提请股东大会授权发行直接债务融资工具，以及给予董事会发行公司股份的权利，12月16日，万科召开股东大会对上述议案进行表决，均获得通过。

　　今年6月的股东大会上，万科董事会主席郁亮曾公开表示，短期市场已触底，不过，市场恢复是一个缓慢而温和的过程。时隔半年，郁亮再度发声，“现在来看，温和的程度比我们预期的还要更温和一点。比如11月份的销售回落到今年4-5月的水平，这个有点出乎预料。”

　　对于市场恢复不及预期的原因，郁亮认为，每个人成为健康第一责任人之后，短期内街上人反而更少了，看房和买房的人也少了，这对短期市场显然有影响。不过，他也表示，长期来看，社会活动复苏也是可以预期到的，随着社会活动恢复，房地产行业也同样受益。

　　在郁亮看来，市场压力还是特别大，不过，政策面已经有了很大变化，“政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度超出了我们的预期。四箭齐发，还有政策在路上，包括前几天刘鹤副总理也说房地产行业是支柱行业，上次房地产行业被称为支柱行业还是在2003年，20年之后行业又被看作支柱行业，这些毫无疑问对市场有正面作用，都是在房住不炒的前提下，来化解房地产企业流动性问题和促进行业健康发展。”

　　今年9月的媒体会上，郁亮曾透露，自己两个月内走访了100多个项目，主要是去发现微光了。12月16日，在接受股东提问时，万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，目前尽管行业处在底部，但万科发现微光变成了曙光，隐隐约约看到了一些机会，之后的融资资金将投入开发、经营、服务这三类业务中，从实际操作层面来讲，用于开发业务的比例可能高一点。

　　对于积极参与的股权融资，祝九胜也给出了解释，做股权融资，主要是想优化万科的资产结构，同时降低融资成本。只有股权性占比提升了以后，负债率才能下来。

　　值得注意的是，本次关于发行股份授权的议案由万科集团的大股东深圳地铁提出，而发行新股可能会摊薄深圳地铁的股权，那么，深圳地铁是否会参与万科接下来的股份增发方案？深圳地铁集团总经理黄力平表示，深圳地铁认为，在当前这个时点，开展股权融资有利于万科抓住未来的发展机遇，带来更好的发展，所以深圳地铁支持万科把握当前政策窗口期。关于深铁是否参与后续的发行，黄力平则表示，深圳地铁会在发行方案确定后，按照相关规定，结合自身情况、市场状况来综合研判。

　　对于债权融资授权的额度，万科的申请的是500亿元，相比往年的300亿元，有较大幅度增长。对此，祝九胜表示，表面看债务融资工具从300亿授权增加到了500亿，但这并不是融资的无序扩大。

　　祝九胜解释称，两年前，万科的有息负债里，境内信用债占比10%，今年在监管的支持下，平均每月都有20亿左右的境内债发行，现在境内信用债占整个有息负债的比例大概在15%左右，未来万科想继续将该比例提升到20-25%之间，因为相比银行贷款，信用债的期限相对比较长，成本也比较可控，信用债的成本主要是跟信用挂钩，信用溢价很明显。另外，信用债的用途也比较自由，这是万科提升信用债占比的一个考量。

　　祝九胜也提到，未来三年，万科现有的300多亿信用债也将到期，扩大债券融资授信规模，一方面是是为了偿还未来三年到期的债务，另外，新增的200亿元则将支持其他相关机会的发展。他表示，万科现金流一直遵循收款管理、付款管理、流动性管理、信息报告四根支柱，融资只是其中一部分，万科最重要的是把收款管理抓好，同行的销售回款率就是当期回款除当期销售，万科内部则严格遵循12个月滚动法，不允许回款率低于92.5%，希望超过95%。